東京塗装の施工事例

東京都大森に佇むオーナー物件の集合住宅。RC造の5階建て、築45年。オーナー様からの改修依頼です。

現況調査へ塗装・防水・洗浄・仮設足場のプロフェッショナル達が集結しました。

工事仕様

外壁
スズカファイン
下塗　WBリメークサーフNB
上塗　ウォールバリア水性シリコンBio

鉄部
エスケー化研
錆止め　マイルドボーセイ
上塗り　クリーンマイルドウレタン

シール工事
コニシ　シールプライマー＃9
コニシ　ビューシール6909

屋上・ベランダ防水
AGC
下塗　サラセーヌP
中塗　サラセーヌK
サラセーヌA
上塗　サラセーヌT　グレー

建物自体は非常にシッカリとした作りですが、経年相当に各部の劣化が進んでいます。
外壁は吹き付けタイル仕様です。

建物の側面を見ると、一部に爆裂・剥落がみれられました。
写真をクローズアップするとこんな感じです。

下から見て、パット見で数箇所の劣化が分かりましたから、全体的には相当数の割れや浮き、剥落、爆裂があると考えられます。
続いて建物別側面を見てみましょう。

1階部分には店舗が入り、店舗毎に外装が異なるため、様々な調整が必要です。
こちらはジョリパッドっぽい外壁です。

内部に入り、エントランス部。共有廊下の塗装はエントランスのみ「吹き付けタイル仕様」他は平滑仕上げの塗装です。
今回内部は、エントランス部のみでご検討。

続いて屋上へあがります。既存は通気緩衝工法のウレタン防水。真ん中に脱気筒が並びます。
しかし、トップコートの上へFRPのゲルコートのみが塗られている状況。
更に誘発目地の上にブチルゴムのテープが施工。

ゲルコート、ブチルゴムテープ共に劣化がひどく、防水の親方と一緒に「何ですかねコレは？」、防水親方「見たことない。素人工事みたいだ」と。
そんな状況でも全力を尽くすのが「東京塗装」。プロフェッショナルの職人集団が問題を解決します！

翌年、工事に入りました。
先ずは仮設足場の組み立て。足場は村越氏が親方となり10名程の鳶チームを統率。

足場鳶が周囲の安全を考慮し、仮設資材を搬入。現場は人通りの多い商店街の近く。
交通誘導員を配置し安全第一で作業を行います。

約一週間で足場が組みあがりました。

飛散防止シート・飛来落下物防護棚（あさがお）が設置され、仮設足場が完成です。

早速、外壁の現況調査に入ります。

外壁や笠木などをハンマーで叩き、その音の違いで浮きや剥がれを検査します。
この調査を打音調査や打診検査といい、全ての外壁などを叩きます。
叩くことで目では見えない外壁の浮きを見つけ、その箇所を補修。これにより、剥落などの被害をなくすだけではなく、建物の耐久力を得ることが可能です。

打診検査、防水工事担当は生稲（いくいな）氏。5名程の職人達を束ね、時には職人達の人生相談や様々なアドバイスも行う信頼ある親方。
プロフェッショナルな仕事を黙々と進めます。
検査で不良が見つかった箇所を印を付け、補修を行います。

写真は補修を行った箇所。クラックをディスクグラインダーでカットし、充填材を塗布します。
工法の名称はU字カットといい、RC造のクラック補修ででは代表的な工法です。

この箇所はバルコニーの笠木。打診検査で躯体内部が空洞になっていることが分かりました。
点々と印を付けた場所をドリルで切削し、注入剤を充填させ、内部を固化することにより浮きを無くします。
工法の名称は「注入工法」。この作業により、建物の劣化を防ぎます。

上の写真は劣化したシーリング材を取り除き、養生テープを施しています。
下の写真はそのシーリング箇所にシール材を充填させ、ならしテープを取った完成写真です。
RC造の建物には膨張収縮によるクラックを防止するため、一定間隔で目地が設けられています。
これを誘発目地といい、その箇所に施されていた、劣化したシーリング材を撤去し、新規にコーキングを打設します。

同様の作業を窓サッシの外周部全てに施工します。この工事により、建物が耐久性のある防水性能を得ることが可能です。

以上が終わって、やっと洗浄に入ります。

改修の再、洗浄は高い位置からはじめ、下へと進みます。洗浄の目的は劣化した旧塗膜の除去や、建物に付いているコケ、藻などをそぎ落とすことです。
業務用の高圧洗浄機はスタンダードな機種で15MPaの吐出力を持ち、家庭用の高圧洗浄機の2倍程のパワー。
1c㎡あたり、約150kgfという、とんでもないパワーで表面を洗浄というか、切削を行っています。

ノズルの近くで手を吐出した水へかざすと手が切れてしまうくらい、凄まじいチカラです。

塗装担当は光建の光太郎さん。

マメで、気配りが出来、人との接し方も温和な親方として、施主からの信頼も抜群です。
今回は社長の桜井さんは別現場が多忙で、光太郎さんが仕切ります。

外壁も上から下へ汚れと劣化した旧塗膜を除去。同時にバルコニーの内部も洗浄を行います。

続いて付帯部の下塗り。錆びや劣化した旧塗膜を除去し、サビ止め塗料を塗布。

次に塔屋の外壁塗装。屋上防水工事の前にその上側にあたる箇所を仕上げていきます。

下塗りのフィーラーの後、2回の上塗りを施工。

手摺も防水の前に、サビ止め、2回の上塗りを施工。
鉄扉も同様に、サビ止め、2回の上塗りを施工。他の鉄部も同様です。

続いて防水工事。

劣化箇所は極力剥がし、活膜のみを残します。
下地作りが塗装、防水工事ともに非常に重要。ケレンで全てが決まるほど、経年を過ぎた後の耐久力を見れば、ケレン作業の真価が問われます。

グラインダーにワイヤーカップを取り付け機械でのケレンも行います。

既存ドレンの穴が非常に小さかったため、ドレン穴を拡張した後、改修用ドレンを設置。
樹脂モルで固定。下塗り、中塗り（ウレタン）2回、上塗りのトップコート2回施工します。

屋上の陸屋根はクラック補修を行った後、中塗りのウレタンとの密着を高める下塗りを塗布。

中塗りのウレタンを2回塗布（写真は1回目）。別途立ち上がり箇所は粘度の高い立ち上がり用の中塗りを2回塗布。

下地補修、下塗り、ウレタン中塗り2回、トップコート2回。
計5層の塗膜を施し、完璧な防水効果が得られます。屋上防水工事の完成です。

次に外壁工事を見てみましょう。

下塗りの後、上塗り1回目。真剣に集中して作業を行っていきます。

バルコニー外側、アクセントカラーの施工。下塗りフィーラ、上塗り2回目の塗装。
濃色は下が透けやすく、施工は塗料を擦らず置くように塗装します。
光建代表の桜井氏が施工。

エントランスの内壁を塗装した後は、飾り鉄扉の塗装。細かい箇所も全て手作業。時には寝転がって、下からライトを当てながら施工します。

防水工事、塗装工事が終わった後に、共有廊下のワックス除去。既存状態として何年も汚れた床の上へワックスを重ねた結果汚れが層になって非常に汚い状況。

この作業を行うのが、ハウスクリーニングとビルメンテナンスの専門家、原田氏。都内でもトップクラスの洗い屋さんです。超有名ホテルのエントランスや豪邸の石材洗浄など、他の人が出来ない特殊な洗浄業務を一手に引き受けています。しかも「自分達だと出来ないから助けてください」という依頼が多く舞い込むのだとか。

それもそのはず。原田氏は建築用の特殊洗浄薬品メーカーの元トップセールスマン。
それでは、この汚れたワックス層をどのようにして洗浄するのでしょうか。

先ずはワックス除去材を塗布。

ワックスが溶けてきたら、機械洗浄。そののち汚れたワックスを全て吸引。
実は1回で落ちきらず、もう一度ワックス除去材からはじめ、同じ事を繰り返しています。

既存ワックスと汚れを全て取り、新規ワックス塗布。乾燥させて完成。

原田氏曰く「古いワックスが何10年もの層になって大変だったけど、剥がせば地がキレイだったヨ。」

これで、今回の大規模改修は終了です。施工前と施工後を比べてみましょう。

施工前

施工後

施工前

施工後

施工前

施工後

施工前

施工後

施工前

施工後

施工前

施工後

総論：

施工前に比べ施工後は、バルコニー外部に配したアクセントカラーが立体感を生み、半世紀近く時代を経てきた建物から変身し、現代的な印象の佇まいに変身。

エントランスと共有廊下の床が非常に明るくなったことで、住民達から「建物もカッコ良くなったし、中もスゴイ明るくなった！」とのお声にオーナー様もご満足いただきました。

収益物件は建物の外観によって、入居率も大きく変動します。例えばネットの不動産広告の写真を見て「問い合わせるか、否か」の判断を行うのですから、建物の外観は非常に重要です。

今回の物件では、オーナー様へカラーシュミレーションをご提示し、最終的な配色を決定しました。
集合住宅やオーナー物件の改修のご相談があれば、是非とも東京塗装へご相談ください。

東京塗装は各ジャンルのプロフェッショナル集団です。塗装工事・防水工事・洗浄等、様々な改修工事をご提供。
皆様の建物を永く、美しく、耐久性を付与するお手伝いを行っています。